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日本の賃貸住宅の現状

家賃の値下げでも
入居率が上がらない現状…

上の表からも明らかな通り、日本の空室率は年々上昇し、2013年には18.9%になりました…。

その理由の一つに、年々お客様の価値観が変わっていることがあります。 アパートに入居の多くの方は、20代～40代の若年層がメインで、彼らが育ってきた環境は、1世代前の50代～60代に比べると非常にキレイな環境でした。 そういった人達が求めるものとしては、「駅ちか、環境がいい、安い家賃」という面もありますが、「きれいな外観」といった見た目を非常に重視する傾向にあります。

たとえば、彼らが一番気にしているのは、建物の「第一印象」です。 そこがもしサビだらけ、木部が腐食しているアパートだったら、友人を呼ぶ際にどう思われるのかといった価値観を大切にしています。 そのため多少家賃が高くても、外観がキレイなアパートを選びます。

上表から明らかなとおり、現在の日本の賃貸住宅では、空室数も入居数も増加している事が分かります。 その事から、アパート、マンションに住んでいる人は年々増えてきているにも関わらず、空室率は年々上昇していることがお分かりになるかと思います。 要するに、アパートの棟数が増え競争が激しくなってきているからこそ、お客様のニーズに合っていないアパートは空室が埋まってきていかないのです。

そのため、若年層のニーズに合ったアパートづくりが求められており、競合に比べ、見た目（外観）をきれいにしておく必要があるのです。 せっかく立地や家賃で納得しても、外観が汚いと間違いなくお客様のテンションは落ちてしまい、競合の方に流れてしまいます。 そういうマイナス要素をなくす事こそが、入居率を向上させる第一歩と言えます。

そういうマイナス要素をなくしていくことこそが、入居率を向上させる第一歩と言えます。

以上の事から、その時代に合ったアパートでなければ、入居率を上げる事はできないのです。

そこで、私たちは、外観を良くした場合のシミュレーションを行ってみました。この結果を見ていただくと、外観を良くしたとしても十分に元が取れる事がお分かりになると思います。

• 手入れをせず、家賃を値下げした場合

  新築
  当初

  1年間の収入
  6.0万円×8戸×12か月×15年間 ＝　8,640万円

  15年
  経過

  1年間の収入
  5.5万円×6戸×12か月×5年間 ＝　1,980万円

  20年
  経過

  1年間の収入
  5.0万円×5戸×12か月×5年間 ＝　1,500万円

  合計

  25年間の家賃収入合計1億2,100万円

  屋根・外壁の張り替え費用

  △800万円

  25年間収益合計

  1億1,300万円

  建物の魅力が減り、空室が目立つようになり、家賃収入が336万円DOWN！２５年経過時に、外壁塗装を行おうとした場合、外壁材の張り替えが必要となり、別途多額の費用がかかることとなる。

• 定期的に手入れをして、家賃そのままの場合

  新築
  当初

  1年間の収入
  6.0万円×8戸×12か月×15年間 ＝　8,640万円

  屋根・外壁の塗装投資費用

  △200万円

  15年
  経過

  1年間の収入
  6.0万円×7戸×12か月×5年間 ＝　2,520万円

  20年
  経過

  1年間の収入
  6.0万円×6戸×12か月×5年間 ＝　2,160万円

  合計

  25年間の家賃収入合計1億3,120万円

  屋根・外壁の塗装投資費用

  △200万円

  25年間収益合計

  1億2,920万円

「値下げパターン」と「定期的な手入れをして家賃をそのままにするパターン」では、実質1,600万円も差が出ます！

また、手入れをしていないアパートの場合、構造体が傷んでいることもあるため、予想以上に建物にダメージを受けていることも考えられるため、余計な費用がかかる可能性もあります。

よって、「定期的に修繕をして、外観を良くし、入居者の満足度が高いアパートにした方」が、空室率対策になること、25年間で1,600万円も儲かるため、定期的に外壁塗装を行うことをオススメします。